close
新建甲仙大橋，圖片來源：http://www.88news.org/?p=4902
●甲將其所有之房屋出租與乙居住，惟未訂立書面，逾十年後，因乙經濟每況愈下
，多有拖欠租金之情事，甲乃終止租約，並請求返還房屋，乙遂主張十年間就租
賃物支出不少費用，要求甲償還，否則拒絕返還房屋，試問乙於法律上是否有理
？
一、前言
實務上經常發生，房屋出租與他人使用多年，等到屋主要收回房屋時，承租人聲
稱就租賃物已支出不少費用，諸如：重新粉刷壁面、門窗翻新、浴廁磁磚重貼等
，要求出租人償還。然而此類「有益費用」並非一概可向出租人請求償還。
二、法律規定
民法第431條第1項規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物
之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，租賃關係終止時，應償
還其費用。但以其現存之增價額為限。」
三、要件
因此，有益費用之償還，必須符合以下要件：
1.承租人就租賃支出有益費用，因而增加該物之價值
(1)必要費用、有益費用及奢侈費用
每當有「所有人與使用收益人非同一人」之情事，而用益人對該物支出
一定費用時，便有上述區別之必要。從民法第954條、第955條及第957
條可發現，當占有人有善惡意之分時，其所支出之必要或有益費用得否
以及可請求償還的範圍就有不同。
民法租賃一節並未就「必要費用」之償設置一般條文，只有一些個別性
的條文，譬如說你租了房子，那房屋稅應該由出租人負擔（第427條）；
你租了一匹馬，那馬的飼料你要自己想辦法（第428條，如果不幸租到
馬英九，代價會很高）；你租了一台車，如果車子引擎出問題，那出租
人要負責修（第429條第1項）。
「草泥馬」，圖片來源：http://www.papagoarmy.com/shawn/post/7/
所謂「必要費用」是指為保存租賃物或為維持租賃物合於約定使用收益
狀態所不可或缺之費用。但即使是這樣的定義，並無法確定必要費用就
是要由哪一方負擔，還是要考量契約目的及交易常情，從上面的規定也
可以看出這一點。所以最高法院18年上字第156號判例謂：「攬種田畝
施用相當工資，既無賠償工資之約定，自不得於地主收地時，藉口
地價增漲，要求賠償。」
至於「必要費用」一般認為是增加租賃物價值之效果高於必要費用，但
未達奢侈費用之程度。例如為增加照明度在客廳裝設柔和的燈光，屬於
有益費用，但如果裝設水晶吊燈，應該是奢侈費用。
承租人必經證明確有支出有益費用之事實，例如提出相關單據、發票。
(2)出租人知其情事而不為反對之表示
租賃關係存續期間，租賃物係在承租人占有之下，承租人雖支出有益費
用，但實際享受者還是承租人。為了避免過份增加出租人之負擔，故規
定出租人知其情事而不為反對之表示時，方得請求償還。
(3)租賃契約終止時租賃物增加之價值尚存在
A.有益費用之償還須俟至租賃關係終止時，承租人方得請求償還，蓋在
租賃關係存續中，承租人仍占有、使用租賃物。此外，租賃物增加之
價值必須在租賃關係終止時仍存在，始得請求償還。倘承租人雖就承
租之房屋支出有益費用，惟該房屋卻毀於風災導致租賃契約終止，即
不得請求償還支出之有益費用。
B.值得注意的是，若租賃關係因租賃遭徵收拆除而終止，承租人亦不得
請求償還。得否因出租人領有徵收補償金而對其主張不當得利？
最高法院見解為否定（請詳見98年台上字796號民事判決）。至於得
否類推適用民法第225條第2項之規定，容有討論空間。
C.由此可知，承租人就有益費用之償還負擔價金危險。也就是說，必
須承租人支出之有益費用至租賃關係終止時尚存在，始得向出租人求
償。若租賃關係終止前支出有益費用之效果因非可歸責於出租人之事
由消失（如重新裝修屋頂，卻在風災中滅失），便無法向出租人請求
償還。這樣的結果，符合「使用收益者負擔風險」之原則，因為有
益費用支出後、租賃關係終止前，增益之設施仍是承租人使用。此點
與「租金危險由出租人負擔」一事並不違背，因為起初出租人出
租時便不包含增益設施，且承租人亦接受此項承租條件，自不得
要求出租人就承租人自行增益之部分承擔危險。
(4)當事人間無相反之特約
最高法院29年上字第1542號判例：「民法第四百三十一條第一項之規
定並非強制之規定，當事人如無相反之特約，自應依其特約辦理。
」有不少租賃契約範本如此訂定：「乙方於本租賃契約終止或租任期滿
，應將房屋恢復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權
利，且不得向甲方請求遷移費或任何費用。」如有上開約定，可視為
已特約排除承租人之費用償還請求權。
三、效果
1.得請求償還之價額，以現存之增價額者為限
法條已經規定得很清楚了，剩餘的是證明的問題。門窗、框條、磁磚、油漆
這些東西要怎麼證明他殘餘的價值，是非常麻煩的事情。
2.支出之費用及現存之增價額，以較低者為準
最高法院30年上字193號判例：「民法第四百三十一條第一項所稱出租人
應償還之費用，係指承租人就租賃物支出之有益費用而言，惟以承租人支出
之費用額多於現存之增價額時，不應責令出租人償還費用之全額，故於其但
書規定出租人償還費用之義務，以現存之增價額為其限度，非謂承租人支出
之費用額少於現存之增價額時，出租人即應償還現存之增價額。」
最高法院19年上字60號判例：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加
該物之價值者，出租人雖應償還其費用，但以現存之增價額為限。其現存
之增價額，多於支出之費用或與之相等者，固應償還其費用之全部，若
其現存之增價額，少於所支出之費用者，則祇須償還其現存之增價額。
」
3.不得以有益費用之償還請求，對租賃物返還請求主張同時履行抗辯
最高法院33年上字2326號判例：「承租人所有民法第四百三十一條第一
項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，
非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租
賃物之返還。」
由此可知，縱使承租人果真就租賃物支出有益費用，租賃關係終止後，仍須
先將租賃物返還於出租人，否則仍須負返還無權使用之不當得利之責任。
4.有益費用償還請求權適用民法第456條第1項之二年短期時效
民法第456條第1項：「…承租人之費用償還請求權，…均因二年間不行駛
而消滅。」至於起算點，應是自可行使時起算（民法第128條），亦即自租
賃關係終止之次日起算。
5.與不當得利請求權之關係
若費用償還請求權已罹於二年之短期時效，承租人得否另依民法第179條之
一般不當得利規定請求？最高法院見解為否定，見88年度台上字第181號
民事判決：「民法第四百三十一條有關租賃關係終止後，承租人得請求
出租人償還有益費用之規定，係基於不當得利之理由而設，為民法第一
百七十九條之特別規定，依特別法優於普通法之原則，應優先適用。民
法第四百五十六條第一項既明定有益費用償還請求權之消滅時效期間為
二年，自無再依民法第一百七十九條、第一百二十五條規定，適用十五
年之消滅時效期間。」
6.使用借貸關係之準用
民法第469條第2項規定：「借用人就借用物支出有益費用，因而增加該物之
價值者，準用第四百三十一條第一項之規定。」1999年債編修正前尚無此項
規定，實務多採取否定之見解。
全站熱搜
留言列表
